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Der Erwerb einer Eigentumswohnung in der Schweiz und insbesondere in dicht besiedelten Gebieten gilt trotz Warnungen vor einer Immobilienblase weiterhin als gute Investition.¹ Damit verwirklicht sich die Absicht des Gesetzgebers bei der schweizweiten Einführung des Stockwerkeigentums am 1. Januar 1965²: Die Eigentumswohnung sollte eine Wertanlage sein.³ Darüber hinaus sollte Stockwerkeigentum Familien und dem Mittelstand den Kauf von Wohneigentum auch in Gebieten mit hohen Bodenpreisen ermöglichen.⁴

Der Trend hin zum Stockwerkeigentum scheint anzuhalten und widerspiegelt sich in den statistischen Erhebungen über die letzten 20 Jahre. Von den 227 000 Wohnungen, die in der Schweiz in den Jahren 1990 bis 2000 neu erstellt wurden, waren über zwei Drittel Eigentumswohnungen.⁵ Die Zahl der Eigentumswohnungen nahm von 878 000 im Jahr 1990 um 19% auf 1 047 000 im Jahr 2000 zu.⁶ Für die Zeit nach dem Jahr 2000 fehlen gesamtschweizerische Statistiken, das zürcherische statistische Amt hat im Jahr 2010 aber festgestellt, dass die im Kanton Zürich neu erstellten Eigentumswohnungen seit dem Jahr 2000 bis zum Jahr 2009 sogar um 53% zugenommen haben.⁷

Das Institut des Stockwerkeigentums war bei seiner Einführung 1965 indes nicht unumstritten. Gegner verwiesen auf die Erfahrungen mit kantonalem Stockwerkeigentum⁸ und behaupteten, Stockwerkeigentum sei eine Quelle von Streitigkeiten.⁹ Der Streit unter den Stock­werkeigentümern führe dazu, dass notwendige Instandhaltungsarbeiten am Gebäude un­ter­blieben, oder die Arbeiten würden nach lang­wierigen Auseinandersetzungen nur in ungenügender Weise vorgenommen. Letztlich würden die Gebäude verfallen.¹⁰

Angesichts der Tatsache, dass Reparaturen und Ausbesserungen zur Instandhaltung eines Gebäudes irgendwann nicht mehr genügen¹¹ und dass die ersten im Stockwerkeigentum erstellten Gebäude heute, bald 50 Jahre nach der Stockwerkeigentumsnovelle, ein Alter aufweisen, in dem sich die Frage nach einer umfassenden Renovation stellt¹², soll nachfolgend die rechtliche Durchführbarkeit einer solchen Renovation untersucht werden. Weiter soll untersucht werden, ob sich der Erwerb von Stockwerkeigentum vor dem Hintergrund einer irgendwann notwendigen Renovation wirtschaftlich lohnt und ob sich die Idee des Gesetz­gebers, mit dem Stockwerkeigentum ein Investitionsobjekt für Familien und den Mittelstand zu schaffen, verwirklicht hat.

Mit dem Kauf eines Stockwerkeigentumanteils erwirbt der Käufer Miteigentum an einer bebauten Liegenschaft und das Recht, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB).¹³ Der Wert eines Stockwerkeigentumanteils setzt sich zusammen aus dem Wert der Wohnfläche und aus dem Wert des Gebäudes¹⁴. Der Wert der Wohnfläche ist abhängig von der Lage des Gebäudes und steigt oder fällt je nach Entwicklung der Grundstückspreise im betroffenen Gebiet. Der Wert des Gebäudes hängt dagegen massgeblich vom wirtschaft­lichen Alter des Gebäudes ab.¹⁵ Zur Bestimmung des wirtschaftlichen Alters geht das Schweizerische Schätzerhandbuch vom Erstellungsjahr des Gebäudes aus und berücksichtigt die Wertminderung infolge Abnützung, Altersschäden und unzeitgemässem Ausbaustand sowie die Aufwertung infolge Renovationen, Sanierungen und baulichen Veränderungen.¹⁶ Anhand des Gebäudealters lassen sich zudem die anstehenden Renova­tionskosten für die gemeinschaftlichen Gebäudeteile abschätzen. Heizungsinstallationen müssen beispielsweise nach 15 bis 30 Jahren ersetzt werden, die Fassadenbekleidung nach 30 bis 50 Jahren und das Dach nach 20 bis 60 Jahren.¹⁷ Das Ge­bäudealter vermittelt auch Hinweise über den Ausbaustand (z.B. ob das Gebäude über eine Zentralheizung¹⁸ oder eine energiesparende Isolation verfügt). Ergibt die Wertbestimmung, dass das Gebäude 60–70% seiner Gesamt­lebensdauer erreicht hat, schlagen die Autoren des Schweizerischen Schätzerhandbuchs vor, die Renovations- den Abbruchkosten gegenüberzustellen.¹⁹ Bei jedem Gebäude stellt sich damit irgendwann die Frage, ob es anstatt ­umfassend saniert nicht besser abgebrochen und neu aufgebaut werden soll.

Die Möglichkeit des Abrisses und Wiederaufbaus kann sich indes nur der Alleineigentümer einer Liegenschaft überlegen. Stockwerkeigentümer können – ohne die Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer einholen zu müssen – einzig Gebäudeteile verändern, an denen ihr Sonderrecht besteht.²⁰ Abbruch und Neuaufbau eines Gebäudes im Stockwerkeigentum setzten die Einigkeit aller Stockwerkeigentümer über die Aufhebung (Art. 712 f Abs. 2 ZGB) des alten und über die Begründung von neuem Stockwerkeigentum voraus. Wollte eine Stockwerkeigentümergemeinschaft tatsächlich ein neues Gebäude erstellen, so wären alle Stockwerkeigentümer gemeinsam die Bauherrschaft im Sinne einer einfachen Gesellschaft nach Art. 530 ff. OR. Ein solches Bauunterfangen ist aufgrund der nötigen Zustimmung aller Eigentümer zum Abbruch und der nötigen Einigung aller Eigentümer über die Ausgestaltung des neuen Gebäudes kaum durchführbar. Die ­Unmöglichkeit zeigt sich bereits anhand der Schwierigkeiten, die bei der Renovation von ­gemeinschaftlichen Gebäudeteilen, z.B. dem Dach oder der Aussenfassade, auftreten können. Das soll nachfolgend dargestellt werden.