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L’acquisition d’un appartement en PPE en ­Suisse, en particulier dans les régions fortement peuplées, continue d’être considérée comme un bon investissement, malgré les craintes d’une bulle immobilière.¹ De ce fait, l’idée poursuivie par le législateur, lors de l’introduction de la propriété par étage le 1^er janvier 1965, semble effectivement se réaliser:² ainsi, l’appartement acquis en PPE devait constituer un placement.³ De plus, la propriété par étage devait permettre aux familles et à la classe moyenne de faire l’acquisition de leur logement en propriété, même dans les régions où le prix de terrain était ­élevé.⁴

La tendance en faveur de la PPE semble se poursuivre et se reflète dans les relevés statistiques de ces vingt dernières années. Sur les 227 000 logements qui ont été construits en Suisse entre 1990 et 2000, plus des deux tiers étaient des logements en PPE.⁵ Le nombre des appartements en PPE a passé de 878 000 en 1990 à 1 047 000 en 2000, ce qui correspond à une augmentation de 19%.⁶ Pour la période après l’an 2000, les statistiques pour l’ensemble de la Suisse manquent encore mais l’office ­zurichois des statistiques a constaté en 2010 que le nombre des nouveaux logements en PPE construits dans le canton de Zurich entre 2000 et 2009 a même augmenté de 53%.⁷

Lors de son introduction en 1965, l’institution de la propriété par étage était contestée. Ses détracteurs se référaient aux expériences faites avec les réglementations cantonales en matière de PPE⁸ et prétendaient que la propriété par étage était source de litiges.⁹ Or ces litiges entre propriétaires débouchaient sur l’impossibilité de réaliser les travaux d’entretien nécessaires sur l’immeuble ou alors les travaux ne pouvaient être exécutés que de manière insuffisante après des litiges de longue durée. Finalement selon eux, les immeubles allaient se détériorer.¹⁰

Compte tenu du fait qu’à un certain moment les réparations et les améliorations ne suffisent plus à entretenir un immeuble¹¹ et que les premiers immeubles réalisés en PPE atteindront bientôt l’âge de 50 ans, la question d’une rénovation globale se pose.¹² Le présent article se propose d’examiner la faisabilité juridique d’une telle rénovation en profondeur. De plus, il convient de savoir si l’acquisition d’un appartement en PPE est économiquement rentable compte tenu de la nécessité finale d’une rénovation et si l’idée du législateur de fournir, avec l’institution de la PPE, un objet d’investissement aux ­familles et à la classe moyenne a fait ses preuves.

Avec l’acquisition d’une part de propriété par étage, l’acheteur acquiert la copropriété d’un bâtiment ainsi que le droit exclusif d’utiliser et d’aménagement intérieurement des parties déterminées de ce même bâtiment (art. 712a al. 1 CC).¹³ La valeur d’une part de PPE se compose de la valeur de la surface habitable et de la valeur intrinsèque du bâtiment.¹⁴ La valeur de la surface habitable dépend de la situation de l’immeuble et peut varier en fonction de l’évolution des prix du terrain dans la région concernée. La valeur de l’immeuble dépend par contre de manière déterminante de l’âge économique du bâtiment.¹⁵ Afin de déterminer l’âge économique d’un bâtiment, le manuel suisse des évaluateurs (Schweizerisches Schätzerhandbuch) se base sur l’année de construction et prend en compte la diminution de valeur qui découle de l’usure, des détériorations dus à l’âge, de l’état d’aménagement qui ne répond plus aux exigences modernes et des augmentations de valeur dues aux rénovations, aux assainissements et aux travaux de transformation.¹⁶ Sur la base de l’âge du bâtiment, il est en outre possible d’évaluer les coûts futurs de rénovation pour les parties communes de l’immeuble. Les installations de chauffage doivent par exemple être remplacées après une période de 15 à 30 ans, le revêtement de façades après une période de 30 à 50 ans et le toit après 20 à 60 ans.¹⁷ L’âge du bâtiment donne également des indications relatives à l’état d’aménagement (le bâtiment dispose-t-il par exemple d’un chauffage central¹⁸ ou d’une isolation permettant d’économiser l’énergie?). S’il découle de la détermination de valeur que le bâtiment a atteint 60 – 70% de sa durée de vie globale, les auteurs du «Schweizerisches Schätzerhandbuch» proposent de comparer les frais de rénovation aux frais de démolition.¹⁹ Quel que soit l’immeuble, la question se pose à un certain moment de savoir s’il ne vaudrait pas mieux le détruire et le reconstruire au lieu de l’assainir.

Cependant, seul le propriétaire exclusif d’un bâtiment peut réfléchir à la possibilité d’une démolition suivie d’une reconstruction. Les copropriétaires d’une PPE ne peuvent modifier que les parties de l’immeuble sur lesquelles ils disposent d’un droit exclusif²⁰ – sans devoir obtenir l’accord des autres copropriétaires. Or, la démolition et la reconstruction d’un bâtiment exigent l’unanimité de tous les copropriétaires au sujet de la dissolution (art. 712f al. 2 CC) de l’ancienne propriété par étages et au sujet de la constitution d’une nouvelle propriété par étages. Dans le cas où une communauté de copropriétaires voudrait vraiment construire un nouveau bâtiment, tous les copropriétaires constitueraient ensemble la maîtrise de l’ouvrage au sens d’une société simple selon l’art. 530 ss CO. En raison du consentement nécessaire de la part de tous les copropriétaires en ce qui constitue la conception d’un nouveau bâtiment, un tel projet de construction n’est guère réalisable. Cette impossibilité est déjà documentée par les difficultés qui peuvent survenir lors de la rénovation de parties communes d’un bâtiment, par exemple le toit ou la façade.